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汇丰等主要银行12年来首度上调贷款基准利率 年

2020-01-17 22:46栏目:加拿大28幸运预测99
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加拿大28幸运预测99,随着超低息利率环境的终结,全球最贵房地产市场拐点已至?北京时间28日消息,据英国《金融时报》报道,香港8月房价出现29个月以来首次下跌,利率上升给这个全球最贵房地产市场带来了巨大压力。香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示,香港8月私人住宅售价指数报393.9点,环比下跌0.076%,为自2016年3月以来首次下跌。其中,中小型单位楼价指数报397.0点,环比微跌0.025%。而大型单位楼价指数报331.1点,环比跌0.57%。根据瑞银的数据,自2012年以来,香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长。该投行最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。如今,利率上升给这个全球最贵房地产市场带来了巨大压力。多方分析指出,随着超低息环境的结束,香港房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产价格将面临转折点。由于香港实行的是港元与美元挂钩的联系汇率制度,为顺应美元加息的走势,香港多家银行在8月就开始提高了新发抵押贷款的利率。本周四,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。在香港金管局加息仅数小时之后,香港四家主要银行汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率,为2006年来首次。此利率为香港贷款基准利率。汇丰CEO范宁(John Flint)称,此次上调标志着本地利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法,过去逾10年的香港超低息环境结束了。截至周五午盘,香港房地产股表现普遍不佳。长江实业下跌1.4%,新鸿基地产下跌0.9%。港股基准恒生指数上涨0.6%。

金秋十月,当大家正在享受秋日的温暖时,香港楼市已透出丝丝凉意。北京时间9月27日凌晨,美联储议息会议宣布年内第三次加息,随后香港金管局跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率(银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率)25个基点,至2.50%。此后,香港汇丰银行、恒生银行和中银香港上调最优惠贷款利率12.5个基点至5.125%,渣打银行上调12.5个基点至5.375%,香港四大行全部上调了最优惠利率。香港加息对楼市的影响尚不能确定,但敏感的资本市场已经做出反应。随着逾十年超低息环境的结束,香港本地地产股首先中招。包括长实集团、新鸿基地产、新世界发展、信和置业等香港本地地产股遭遇持续下跌。截至10月5日收盘,恒生地产分类指数已较今年1月录得的高点回调20%。香港跟随美元走上加息周期据了解,香港的上一个加息周期是在2004年至2006年,此后由于美联储施行宽松的货币政策,导致大量的资金流入香港市场,香港银行间市场流动性充裕,香港维持低息环境长达逾10年。这是香港银行自2006年以来首次上调最优惠利率,意味着香港过去逾10年的超低息环境宣告结束。市场人士表示,香港利率环境至此全面趋紧。香港楼市近年来一直高涨不止的情形或将迎来转折。事实上,2018年以来,香港的资金面并不乐观。美国加息导致港元和美元息差扩大,资金外流;港元汇率走弱,资金流向强势美元;港股市场IPO大年,新股大幅消耗存量资金;南下资金自4月以后也逐渐呈现回流的趋势。同时,美联储再次加息,并且在议息会议上重申12月加息预期。此外,香港金管局累计买进港元约1034亿港元,消耗了银行间大量结余。综合以上因素,香港市场的流动性压力迫使香港银行业跟随美联储进入新一轮的加息周期。而随着借贷成本的升高,香港的资本市场,尤其是股市和楼市将受直接冲击。香港楼市迎来拐点?香港楼市近年来的疯涨举世瞩目,相关数据显示2004年至今,14年间涨超4.4倍。但最近香港楼市低迷,似乎来到了转折点。2004年起,香港楼市从谷底反弹,当年私人住宅售价指数录得78.0,随后展开逐年大涨的牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地,以及现时空置税讨论等,都没能阻挡这一势头。截至2017年,香港私人住宅售价指数刷新为333.9,与2003年低谷期相比,14年间涨幅为4.42倍。与1997年的上一个高峰期相比,又涨了1.05倍。进入2018年,已经披露数据的前7个月,香港住宅价格依然在逐月上升。7月,香港私人住宅售价指数升到393.5,港岛160平米+的E户型历史上首次突破了30万港币/平米。这14年里,只有2016年出现了-3.6%的下跌,其它任何一年,即便是2008全球金融危机期间,香港房价也照样录得了微微上升,没有跌价。其间,有3个年份涨幅超过20%(2004年26.6%,2010年24.4%,2011年20.7%)。瑞银9月底公布的《2018年瑞银全球房地产泡沫指数》显示,香港房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一。经通胀调整后,过去四个季度住宅楼价上涨逾10%。不过,根据房产代理最新数据显示,香港楼市近期出现销售放缓:7月房产成交量1740宗,环比减少15%。进入8月上半月,新公寓仅成交711宗,预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗,环比下降7%。8月份仅1300宗,环比减少约35.64%。分析师认为,这可能是买家情绪转变的强烈信号。多位研究人员表示,最优贷款利率上调,资金借贷成本提升,房地产或将面临较大调整。而此次香港银行加息,可能进一步影响内地高净值人群赴港购房热情。21世纪经济报道此前消息称,最近有中介分享到,近期一位内地买家宁愿损失逾10万港元订金,也不打算继续履行香港购房协议。香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动上表示,未来加息势头和步伐不可忽视,预料香港超低息环境将会过去,供楼负担会随之上升。招商证券最新研报表示,进入上升通道的利率将对股市和房地产市场构成较大压力。对于股市而言,利率提升使港股估值承压。高估的资产将面临短期价格快速下跌的风险,市场恐慌和避险情绪升温,又加剧资金流出,形成正反馈机制,资产泡沫容易受到极大冲击。摩根士丹利及花旗认为,下半年香港楼价会跌5%至7%,瑞银(UBS)甚至预计最多会跌去10%。野村香港地产研究部表示,加息会对新房按揭构成一定影响。香港楼市上行动力将会放缓,可能在下半年就会看到香港楼价回调。

最近关注香港楼市的人应该都知道,香港房价已经连续两个月下滑了,诸多迹象表明,全球最牛的楼市之一——香港楼市或许真的凉了。  刚刚,香港特区政府的一项数据显示,香港楼市凛冬已至,这一全球房价最高的城市正经历一波楼市大幅回调。  香港11月住宅成交量、成交金额双双腰斩  12月4日,据香港土地注册处数据,香港11月住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。  从楼宇买卖合约数据来看,从今年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期5个月的下行趋势。11月的合约数据无论是同比和环比,都出现大幅下降。  上周,据美联物业数据显示,香港11月新屋销售已跌至2016年第一季度以来的最低水平;而10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,剔除假日因素后,已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,仅为9月份的一半左右。  与此同时,中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看,房价已经下跌了约5%。  分区域看,香港岛环比上月下跌3.01%,九龙环比下跌5.3%;新界(东)环比跌1.93%,新界(西)环比下跌4.27%。  楼市遇冷的其它迹象:地王流拍、买家毁约  除了近两个月的房价环比下跌、成交量萎缩,稍早前的地王流拍、买家毁约等现象的出现,也说明香港楼市“秋风瑟瑟,寒冬已至”。  10月中旬,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平米的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。  与此同时,毁约退房事件不断增多。  据香港房地产信息网站Data elements数据显示,今年截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。  今年违约楼盘的成交价,从490万港币到3980万港币不等,意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元的违约金。  这些业主,宁可损失数十万到数百万港元不等的定金,也要毅然退房,表明买家对楼市的认知正出现重大转变。  地王流拍、买房毁约、成交量大跌之后,房价开始回调只是一种必然的“结果”。  香港财政司司长曾警告:楼市风险将上升  华尔街见闻10月曾提及,香港财政司司长陈茂波撰文表称,展望明年,利率继续上升无可避免。虽然美联储已八次加息,但美国的实质利率近十年才刚回复正数,加上经济向好,预期美国的加息会持续进行。  陈茂波表示,这对美元汇率和全球息率都有影响,对一些发行美元债较多的新兴市场来说,挑战不少。而香港超低息的年代,不但结束,可能还会步入逐步加息,资产市场的风险不能忽视。  他还曾警告称,正在供楼的市民,不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前,本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率,置业人士的供楼负担将会加重。  香港金管局此前曾暗示,将结束长达10年的超低息环境。  2018年二季度以来,金管局多次买入港币投放美元,香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币,港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛,与美元利差也在缩小,从而稳定了港币汇率,港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。  但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格。香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的,在短期港币利率一次次触及近10年新高后,汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。  9月,香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,对高企的房地产价格构成直接的压力。  买家负担能力不可持续,机构纷纷看空  从2003年以来,香港房价几乎就“只涨不跌”。过去15年来,香港楼市走出超级长牛,本港房价翻了6倍。这也使香港的房价收入比冠绝全球,让普通工薪阶层难以企及。  根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数(此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平)显示,香港房价收入比为19.5,也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝),才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。  普通的香港工薪阶层,除非有较高的月收入,才有可能考虑买房的事情。否则,大多数年轻人会选择一直租房或在家和父母居住。  超低息环境的结束、高企的房价和不可持续的买家负担能力,使得机构纷纷看空未来的香港楼市。  高盛集团在上周一发布的一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。  里昂证券此前发布研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。  花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半年回调;标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。  野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。  香港耀才证券甚至预计,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

(新增汇丰高管评论及中银香港声明)

香港9月27日 - 继美联储加息后,汇丰银行等香港主要银行周四宣布上调港元最优惠贷款利率12.5基点,为12年来首度提高贷款基准利率,标志着长达十多年的超低息环境正式结束,且在今年余下时间还有加息的可能性。

汇丰控股旗下香港上海汇丰银行、恒生银行以及渣打、中银香港纷纷宣布上调港元最优惠贷款利率12.5基点,只及美国加息幅度的一半。

汇丰银行亚太区顾问梁兆基向传媒表示,加息的决定乃基于一连串因素,首先是目前香港银行体系资金仍然相当充裕,其次是仍需对拆息上升的趋势加以观察,同时亦考虑到银行本身的存款结构和成本、市场竞争环境及中美贸易战令全球经济环境存在相当大的不确定性。

“汇丰今次的加息决定出于谨慎,以免加幅对香港经济及社会各方面构成额外沉重的负担。”他说,“港美息口长远始终会同步,如果美国继续加息,香港息口难免亦步亦趋,所以企业和投资者对于未来的息口上升的环境,我希望他们有全面的准备。”

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